상속주택 주택수 5년 취득세 계산과 추가 매수 시 중과 판단 기준

상속주택 주택수 5년 제외 기준과 상속 후 다른 집을 살 때 적용되는 취득세 주택수 계산법 및 중과세율 판단 요건을 명확하게 정리했습니다.

상속주택 주택수 5년 취득세 계산과 추가 매수 시 중과 판단 기준

상속을 통해 갑작스럽게 주택이나 분양권을 물려받은 뒤, 이사를 가거나 실거주 목적으로 새로운 집을 매수하려는 경우가 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 맞닥뜨리는 현실적인 문제는 바로 취득세입니다. 현재 지방세법상 다주택자가 새로운 주택을 매수할 때 적용되는 취득세율은 1주택 기본세율과 비교할 수 없을 정도로 높기 때문에, 상속받은 자산이 내 주택 수에 언제까지 어떻게 반영되는지를 정확히 파악해야 합니다.

취득세법령에서는 상속이라는 비자발적 취득 특성을 감안해 일정 기간 주택 수 산정에서 상속재산을 제외해 주는 안전장치를 두고 있습니다. 바로 상속개시일부터 5년이라는 기간입니다. 이 기간 안에 다른 주택을 매수할 때 취득세 주택 수가 어떻게 산정되는지 핵심 원리와 주의사항을 단계별로 짚어보겠습니다.

상속주택의 취득세 주택 수 5년 제외 원칙

지방세법 시행령에 따르면 다주택자 중과세율을 적용하기 위한 1세대의 주택 수를 산정할 때, 상속을 원인으로 취득한 주택은 상속개시일부터 5년 동안 주택 수에서 제외합니다. 상속개시일이란 일반적으로 피상속인의 사망일을 의미합니다.

이 제외 혜택은 일반 단독주택이나 아파트에만 국한되지 않습니다. 상속으로 승계받은 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔 역시 동일하게 상속개시일부터 5년 동안은 다른 주택을 매수할 때 취득세 산정 대상 주택 수에 포함되지 않습니다.

예를 들어 기존에 집이 전혀 없던 무주택자가 부모님 사망으로 아파트 1채를 상속받았다고 가정해 보겠습니다. 이 상속인이 상속개시일로부터 3년이 지난 시점에 실거주를 위해 서울이나 수도권의 새 아파트를 매수하는 경우, 취득세 판정 시 상속받은 아파트는 주택 수에서 빠집니다. 따라서 새로 매수하는 아파트는 2주택 중과세율이 아니라 1주택 기본세율(1%에서 3%)을 적용받게 됩니다.

기존에 일반주택 1채를 보유하고 있던 1주택자가 주택 1채를 추가로 상속받은 경우도 마찬가지입니다. 상속개시일부터 5년 이내에 기존 주택을 보유한 채 또 다른 주택을 매수한다면, 상속주택은 주택 수에서 빠지므로 신규 매수 주택은 세 번째 집이 아닌 '두 번째 집' 기준으로 취득세율이 결정됩니다.

5년 이내 신규 매수 시 취득세율 판단 구조

새로운 주택을 매수할 때 취득세율이 어떻게 결정되는지는 매수 시점에 상속주택을 제외한 '실제 인정 주택 수'가 몇 채인지, 그리고 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 달라집니다.

상속 전 보유 주택 수	상속 후 5년 내 신규 매수 시 주택 수 판정	비조정대상지역 취득세율	조정대상지역 취득세율
무주택	1주택 취득으로 판단	1%에서 3%	1%에서 3%
1주택 보유	2주택 취득으로 판단	1%에서 3%	8%
2주택 보유	3주택 취득으로 판단	8%	12%

기존에 집이 1채 있던 사람이 상속을 받아 5년 안에 조정대상지역의 집을 추가 매수한다면, 상속주택이 빠지더라도 신규 취득은 2주택에 해당하므로 8% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 반면 신규 취득 주택이 비조정대상지역이라면 2주택까지는 1%에서 3%의 기본세율이 적용됩니다. 결국 상속주택이 주택 수에서 빠진다는 것은 취득세를 아예 안 낸다는 뜻이 아니라, 그 주택이 중과 단계 판정에서 한 칸을 비워주는 역할을 한다는 의미입니다.

취득세 확인하기

상속 자체의 취득세와 주택 수 제외의 차이

많은 분들이 혼동하는 부분 중 하나는 '상속주택 5년 제외'라는 표현을 보고 상속받을 때 내는 취득세 자체가 면제되거나 5년 동안 유예되는 것으로 오해하는 것입니다. 그러나 이 둘은 완전히 다른 영역입니다.

상속으로 부동산 소유권을 취득하게 되면 상속인은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 관할 시·군·구청에 상속 취득세를 직접 신고하고 납부해야 합니다. 상속 취득세율은 일반적인 경우 기본 2.8%에 지방교육세와 농어촌특별세가 가산되어 총 3.16% 수준이 적용됩니다. 상속 당시 무주택 1세대가 1주택을 상속받는 특별한 경우에는 0.8%(가산세 포함 약 0.96%)의 특례세율이 적용되기도 합니다.

즉, 상속을 받는 순간 해당 상속재산에 대한 취득세는 정해진 기한 내에 반드시 납부해야 하며, 5년 주택 수 제외 규정은 그 이후 상속인이 '다른 새로운 부동산을 돈을 주고 살 때' 다주택 취득세율을 적용할지 말지를 따지는 기준일 뿐입니다.

5년이 지난 뒤 계속 보유하면 발생하는 변화

상속개시일로부터 5년이 지나는 시점부터는 법적인 취급이 원칙으로 돌아갑니다. 피상속인이 사망한 지 5년이 초과되었음에도 해당 상속주택을 처분하지 않고 계속 보유하고 있다면, 그 주택은 이제 완전한 일반 보유 주택으로 간주됩니다.

따라서 상속개시일부터 5년이 경과한 후에 새로운 주택을 매수하게 되면, 상속주택이 주택 수에 그대로 합산됩니다. 무주택 상태에서 집을 상속받아 5년 넘게 가지고 있다가 새집을 사면 2주택자로서 취득세율을 적용받게 되고, 기존 1주택자가 상속주택을 5년 넘게 보유하다가 새집을 사면 3주택자 취득세 중과(조정 12%, 비조정 8%)를 피할 수 없게 됩니다.

다만 공동상속으로 지분을 취득한 경우에는 지분율이 가장 큰 사람이나 거주자, 최연장자 순으로 주 소유자를 판정하는 등 세부 규정에 따라 소수 지분권자의 주택 수 산정이 달라질 수 있으므로, 지분 상속 형태라면 지분 구조를 사전에 확인해 둘 필요가 있습니다.

종부세 1세대1주택 특례와의 명확한 구분

상속주택과 관련해 세무 정보를 찾아볼 때 취득세 규정과 종합부동산세(종부세) 규정을 한데 섞어 이해하면서 오류가 발생하는 경우가 많습니다. 세목마다 입법 취지와 적용 기준이 완전히 다르기 때문에 둘을 철저히 분리해서 보아야 합니다.

취득세는 새로운 주택을 '매수하는 시점'에 상속주택을 주택 수에 넣을지 말지만을 따지며, 상속개시일부터 5년 이내라면 공시가격이나 지분율과 무관하게 주택 수에서 제외해 줍니다. 5년이 지나면 예외 없이 원칙적으로 주택 수에 다시 합산됩니다.

반면 매년 보유 단계에서 부과되는 종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 부여합니다. 더욱이 종부세는 5년이 지난 후에도 상속지분율이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)인 소액·소수지분 상속주택이라면 기간 제한 없이 계속해서 주택 수 제외 특례를 적용받을 수 있습니다.

이처럼 5년이 지난 후의 처리 방식과 지분·가액 요건 유무가 전혀 다르므로, 취득세에서 다주택 중과를 피할 수 있는 기간과 종부세 특례 요건을 같은 규칙으로 생각해서는 안 됩니다.

자주 묻는 질문