전세사기 최소보장제 신청조건과 최소지원금 계산 시 차감 항목

전세사기 최소보장제 신청조건과 최소지원금 계산 방식을 상세히 안내합니다. 임차보증금의 3분의 1 기준 차감 항목 및 배당요구 누락 시 제외 사유를 확인하세요.

전세사기 피해로 경매나 공매가 끝났음에도 돌려받은 돈이 원래 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못한다면, 국가가 그 부족분을 메워주는 최소지원금을 신청할 수 있습니다. 전세사기 최소보장제 신청조건의 핵심은 단순히 보증금의 3분의 1을 일괄 지급하는 것이 아니라, 피해자가 이미 회수한 금액과 각종 지원액을 꼼꼼하게 따져 미달하는 차액만 지급한다는 점입니다. 이 제도는 2026년 11월 13일 시행되는 개정 전세사기피해자법을 통해 본격적으로 도입됩니다.

이미지 출처 : 한국토지주택공사(LH)

전세사기 최소보장제 지원 구조와 계산 산식

최소지원금 제도는 경매나 공매 절차가 모두 마무리된 이후, 최종적으로 피해자가 손에 쥔 피해회복금액이 원래 임차보증금의 3분의 1 기준선에 미달할 때 작동합니다. 이때 기준이 되는 임차보증금의 3분의 1 금액을 법률령상 '최소보장금'이라고 부릅니다. 지원금은 이 최소보장금에서 피해자가 다른 경로를 통해 이미 돌려받았거나 지원받은 금액을 차감하여 산출합니다.

구체적으로 최소보장금에서 차감되는 항목은 크게 세 가지로 규정되어 있습니다.

첫째, 대항력이나 우선변제권을 행사하여 법원 등으로부터 직접 배당받은 금액입니다. 둘째, 임대인에게 임차보증금반환채권 등을 행사하여 변제받은 금액입니다. 셋째, 피해주택 매입 과정 등에서 산정된 경매차익이나 정부·지자체 등으로부터 기지원받은 임대료 지원액 등입니다. 이처럼 회수액과 지원액을 모두 합산해 뺀 뒤 남은 부족분만이 최종 지급 대상이 됩니다.

이해를 돕기 위해 단순 계산 예시를 살펴보겠습니다. 만약 원래 전세보증금이 1억 5,000만 원인 임차인이라면 최소보장 기준선은 3분의 1인 5,000만 원이 됩니다. 경매 배당 등을 통해 3,000만 원을 회수했고 다른 공제 대상 지원액이 전혀 없다면, 5,000만 원에서 3,000만 원을 뺀 2,000만 원이 최소지원금으로 산정될 수 있습니다. 반면 배당금과 기타 지원액의 합계가 이미 5,000만 원 이상이라면 기준선을 넘었기 때문에 추가 지원금은 발생하지 않습니다.

구분	세부 내용
기준 금액 (최소보장금)	임차보증금의 3분의 1
주요 차감 항목 ①	대항력 및 우선변제권 행사로 수령한 배당·배분금
주요 차감 항목 ②	임차보증금반환채권 행사 등으로 변제받은 금액
주요 차감 항목 ③	경매차익 및 기지급된 임대료 지원액
최종 지원액	최소보장금 – (① + ② + ③)

배당요구를 하지 않으면 지원에서 제외되는 사유

개정 법 조문에 따르면 전세사기피해자로 인정을 받았더라도 최소지원금 지급 대상에서 제외되는 몇 가지 명확한 결격 사유가 있습니다. 대표적으로 대한민국 국적이 없는 사람, 본인이 직접 피해주택을 낙찰받아 매수한 경우, 그리고 법률에 규정된 선지급을 이미 받은 경우 등이 이에 해당합니다.

그중에서도 특히 주의해야 하는 조항은 우선변제권 행사를 소홀히 하여 배당요구나 배분요구를 하지 않은 경우입니다. 경매나 공매 절차에서 임차인이 마땅히 행사해야 할 권리를 스스로 포기하거나 방치하여 배당받을 기회를 놓쳤다면, 그로 인해 발생한 보증금 결손을 국가가 대신 메워주지 않겠다는 취지입니다.

경매 절차에서 배당요구 종기일까지 정당하게 권리를 행사했다면 회수할 수 있었던 금액을 임차인의 과실로 놓친 경우까지 보장 범위에 넣기는 어렵다는 법적 형평성이 반영되어 있습니다. 다만 이 배당요구 누락 제외 조항은 개정법 시행 이후 법원의 경매개시결정이 내려지거나 공매공고가 이루어진 사건부터 적용되도록 부칙에 명시되어 있습니다. 이미 이전 절차를 거친 기존 피해자의 경우에는 개별 경·공매 개시 시점을 면밀히 따져볼 필요가 있습니다.

아울러 최소지원금을 지급받은 임차인은 같은 법에 따른 공공임대주택 지원(법 제25조, 제25조의2, 제25조의3)을 중복하여 받을 수 없습니다. 주거 안전망 지원 수단 중 어느 방향이 본인에게 더 실질적인 피해 회복이 될지 사전 검토가 요구됩니다.

신청 시기 및 LH 전담 절차 기준

최소지원금의 신청과 접수, 심사, 지급 및 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 전담하여 위탁 수행합니다. 따라서 신청을 준비하는 피해자는 LH의 공식 접수 공고와 절차 안내를 기준으로 움직여야 합니다. 2026년 11월 13일 시행 예정이므로, 시행 전에는 임의로 접수를 진행할 수 없으며 공고된 접수 방식을 확인해야 합니다.

신청 시기는 피해주택의 처리 방식에 따라 정해집니다. 피해자가 LH에 피해주택 매입을 요청한 경우라면 경매차익 산정이 최종 완료된 이후에 신청할 수 있습니다. 그 외의 일반적인 경우에는 법원의 배당 등 피해주택 처분 절차가 완전히 종료된 뒤에 신청해야 합니다. 이는 배당표나 배분계산서상 확정된 금액이 나와야만 차감 계산이 성립하기 때문입니다.

신청 시 제출해야 하는 기본 서류는 다음과 같습니다.

• 전세사기피해자 결정문
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본
• 피해주택 등기사항전부증명서
• 법원 배당표 또는 공매 배분계산서 사본
• 임차보증금반환채권 변제 관련 입증 서류

만약 질병이나 해외 체류 등으로 본인이 직접 서류를 제출하기 어렵다면 대리인을 선임하여 신청하는 것이 허용됩니다.

심사 기간과 사후 환수 및 과태료 규정

신청서가 접수되면 LH는 접수일로부터 90일 이내에 지급 여부와 최종 지급 금액을 결정하여 신청인에게 통지해야 합니다. 다만 서류 보완이나 사실관계 확인 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 30일 이내의 범위에서 한 차례 처리 기한을 연장할 수 있습니다. 결정 통지를 받은 신청인이 산정 결과나 결정 내용에 이의가 있다면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 LH에 이의신청을 제기할 수 있습니다.

지급이 이루어진 이후에도 유의해야 할 법적 의무가 있습니다. 최소지원금을 수령한 이후 임대인으로부터 보증금을 추가로 돌려받거나 숨겨진 채권을 회수하는 등 반납 사유가 발생하면 지체 없이 신고하고 해당 금액을 반납해야 합니다. 만약 정해진 기간 내에 신고 및 반납을 이행하지 않을 경우 위반 횟수 등에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있으므로 사후 회수 내역 관리에 각별한 주의가 필요합니다.

자주 묻는 질문