다가구 다세대 건축기준 완화, 바닥면적 1,000㎡와 4층 상향 지금 바로 적용될까

다가구 다세대 건축기준 완화로 거론되는 주택바닥면적 1,000㎡ 미만 확대와 다가구 4층 상향은 현재 시행된 기준인지 입법예고 단계인지 사실관계를 확인합니다.

다가구 다세대 건축기준 완화, 바닥면적 1,000㎡와 4층 상향 지금 바로 적용될까

다세대주택과 다가구주택의 건축 기준이 대폭 완화된다는 소식이 전해지면서 현장에서는 이미 바뀐 기준으로 인허가를 넣을 수 있는지 묻는 경우가 많습니다. 특히 주택으로 쓰이는 바닥면적 한도가 기존 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 늘어나고, 다가구주택의 층수가 3층 이하에서 4층 이하로 완화된다는 내용이 핵심으로 꼽힙니다.

결론부터 명확히 짚으면, 해당 기준은 현재 시점에 이미 시행된 규정이 아니라 국토교통부 입법예고 단계에 머물러 있습니다. 따라서 지금 당장 관할 구청에 건축허가를 접수할 때는 여전히 종전의 660㎡ 이하 및 3층 이하 기준을 적용받게 됩니다.

다가구 다세대 건축기준 완화 시행령 개정안 진행 상태

정부는 도심 내 소형 주택 공급을 촉진하기 위해 관련 규제 완화를 발표했습니다. 이에 따라 국토교통부는 공고 제2026-1191호로 건축법 시행령 일부개정령안을 마련했습니다.

이 개정안의 공식 입법예고 기간은 2026년 9월 17일부터 2026년 10월 26일까지입니다. 입법예고란 정부가 법령을 개정하기에 앞서 주요 내용을 국민에게 미리 알리고 다양한 의견을 수렴하는 공식 절차입니다.

입법예고 기간이 끝나더라도 즉시 법이 바뀌는 것은 아닙니다. 이후 법제처 심사, 차관회의, 국무회의 의결, 대통령 재가를 거쳐 최종 공포되어야 하며, 공포문 부칙에 명시된 시행일부터 실제 효력이 발생합니다. 즉 현재는 의견을 수렴하고 있는 단계이므로 기존 규정이 법적으로 유효하게 작동하고 있습니다.

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시행령 개정안에 담긴 핵심 변경 내용

현재 입법예고 중인 건축법 시행령 개정안에는 다세대주택과 다가구주택의 사업성을 개선하기 위한 주요 규격 상향 조항이 포함되어 있습니다.

첫째, 다세대주택과 다가구주택 모두 주택으로 쓰는 바닥면적 합계 기준이 현행 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 상향 조정됩니다. 평수로 환산하면 기존 약 200평 한도에서 약 302평 미만까지 건축할 수 있는 면적 여유가 생기게 됩니다.

둘째, 다가구주택의 주택으로 쓰는 층수 한도가 기존 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 늘어납니다. 지금까지는 다가구주택이 3개 층까지만 주거용으로 허용되어 다세대주택에 비해 층수 제약이 컸으나, 개정이 완료되면 1개 층을 더 활용할 수 있게 됩니다.

셋째, 건축허가를 받아 건축하는 다세대주택의 주민공동시설을 용적률 산정 연면적에서 제외하는 내용도 함께 포함되었습니다. 단지형 다세대 등에서 입주민 편의공간을 확보하더라도 법정 용적률을 갉아먹지 않도록 인센티브를 부여하는 취지입니다.

현행 기준과 입법예고 개정안 비교

현행 건축법 시행령 별표 1의 용도별 건축물의 종류와 이번 개정안이 목표로 하는 수치를 대조해보면 적용 차이가 뚜렷하게 드러납니다.

구분	현행 건축법 시행령 기준	입법예고 개정안 (미시행)
다세대주택 바닥면적	주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적 660㎡ 이하	1,000㎡ 미만으로 상향
다가구주택 바닥면적	주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적 660㎡ 이하	1,000㎡ 미만으로 상향
다가구주택 층수	주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하	4개 층 이하로 완화
다세대 주민공동시설	일반적인 면적 산정 방식 적용	용적률 산정 연면적에서 제외
현재 법적 효력	적용 중 (유효)	입법예고 중 (의견 수렴 단계)

표에서 확인할 수 있듯이 현행 기준과 개정안 사이에는 상당한 면적 및 층수 격차가 존재합니다. 하지만 효력 발생 전까지는 행정청에서 개정안 수치를 근거로 인허가를 내줄 수 없으므로 시점 관리가 필수적입니다.

일조권 높이 제한 및 금융 지원과의 시점 구분

건축 계획을 세울 때 널리 혼동되는 부분 중 하나는 일조권 사선제한 개정과 금융 지원의 시행 시점입니다. 이들 항목은 모두 소형 주택 공급 활성화 방안의 테두리 안에서 다뤄졌으나, 법적 근거와 적용 일정이 서로 다릅니다.

일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한은 2026년 8월 11일 이미 법률로 공포된 개정 건축법에 규정되어 있으며, 2026년 11월 12일 시행 예정입니다. 아울러 8·13 주택 신속공급 방안에서 거론된 높이 10m 초과에서 17m 이하 구간의 이격거리를 5m로 완화하는 방안이나, 다가구·다세대 건설자금 지원 한도를 7천만원에서 9천만원으로 올리고 금리를 연 3.5%에서 3.2%로 낮추는 대책 역시 시행령 개정과 동일선상에서 일괄 시행되는 구조가 아닙니다.

각 제도마다 모법의 시행일, 시행령 개정일, 주택도시기금 운용계획 변경일이 각기 다르게 정해집니다. 따라서 바닥면적 1,000㎡ 및 다가구 4층 완화라는 시행령 개정안의 진행 상황만을 떼어내어 현 상태를 정확히 판단해야 합니다.

건축 계획 수립 시 실무 주의사항

토지를 매입하거나 신축 설계를 준비 중인 건축주라면 설계 도면을 확정하기 전 입법 절차의 종결 여부를 확인해야 합니다. 만약 현재 유효한 660㎡ 및 3층 이하 기준 대신 1,000㎡ 미만이나 4층으로 설계한 도면을 인허가 관청에 접수하면 보완 처분을 받거나 반려될 수밖에 없습니다.

2026년 10월 26일 입법예고가 종료된 이후에도 실제 공포와 시행까지는 통상적인 법제 절차에 일정한 기간이 소요됩니다. 따라서 완화된 기준을 온전히 활용하여 건물을 올리고자 한다면, 개정 시행령이 관보에 최종 게재되고 부칙의 시행일이 도래하는 시점을 인허가 접수 목표일로 설정하는 방식이 현실적입니다.