재개발 조합설립 동의율 70% 완화 방안의 실제 시행 여부와 현재 인가 신청에 요구되는 법정 동의 요건을 명확하게 정리해 드립니다.
정부가 주택 공급 속도를 높이기 위해 발표한 대책에는 재개발사업의 문턱을 낮추는 방안이 포함되어 큰 주목을 받았습니다. 그중에서도 핵심으로 꼽히는 대목이 바로 재개발 조합설립 동의율 70%로의 완화안입니다. 기존에 요구되던 높은 주민 동의 문턱을 낮추겠다는 구상인 만큼, 사업을 추진 중인 구역 주민들 사이에서는 새 기준이 이미 현장에 적용되고 있는지에 대한 관심이 매우 높습니다.
결론부터 명확히 짚고 넘어가자면, 발표된 완화 방안은 아직 시행되지 않았습니다. 현재 관할 지방자치단체에 재개발 조합설립인가를 정식으로 신청하려면 여전히 종전의 법정 요건을 온전히 충족해야 합니다.
재개발 조합설립 동의율 70% 완화안의 내용과 추진 상황
2026년 8월 13일 발표된 주택 신속공급 방안에 담긴 핵심 내용은 재개발사업 조합설립에 필요한 토지등소유자의 인적 동의요건을 완화하는 것입니다. 현행 제도상 4분의 3 이상, 즉 75% 이상이어야 하는 기준을 100분의 70 이상인 70% 수준으로 5%포인트 낮추겠다는 구상이었습니다.
정부 정책 발표 이후 2026년 9월 18일 김남근 의원 등 14인이 이를 구체화한 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 국회에 발의했습니다. 해당 개정안은 조합설립인가 시 토지등소유자의 동의 비율을 4분의 3 이상에서 100분의 70 이상으로 개정하는 조항을 담고 있습니다.
하지만 법률 개정안이 국회에 제출되었다는 사실이 곧바로 제도 시행을 뜻하지는 않습니다. 법안이 본회의를 통과하고 정부 공포 절차를 거쳐 정해진 부칙 시행일에 도달하기 전까지는 법적 효력이 발생하지 않기 때문입니다.
📌 현재 조합설립 신청 시 반드시 갖춰야 하는 법적 요건
정부 발표나 입법 추진 소식과 상관없이, 현시점에서 재개발 조합설립인가를 접수할 때는 현행 도시 및 주거환경정비법 규정이 그대로 적용됩니다. 관할 구청에 인가를 신청하려면 다음 두 가지 요건을 동시에 충족해야 합니다.
첫째, 구역 내 전체 토지등소유자의 4분의 3 이상(75% 이상)에 해당하는 주민들의 자필 동의를 받아야 합니다. 둘째, 주민 수뿐만 아니라 전체 사업구역 토지면적의 2분의 1 이상(50% 이상)에 해당하는 소유자의 동의 역시 필수적으로 확보되어야 합니다.
| 구분 | 현행 법정 기준 | 개정 추진안 |
|---|---|---|
| 토지등소유자 동의율 | 75% 이상 (4분의 3) | 70% 이상 (100분의 70) |
| 토지면적 동의율 | 50% 이상 (2분의 1) | 50% 이상 유지 (현행 유지) |
| 법적 효력 상태 | 현재 적용 중인 유일한 기준 | 국회 법안 심사 중 (미시행) |
표에서 확인할 수 있듯이, 추진 중인 법률 개정안에서도 토지면적 기준은 50%를 그대로 유지합니다. 소유자 수 기준만 5%포인트 낮추는 구조이며, 이조차도 법 개정이 완전히 마무리되기 전까지는 행정청이 재량으로 낮춰줄 수 없습니다.
행정 절차와 구역 추진위원회의 주의사항
정비사업 현장에서는 정부 대책 발표가 나오면 곧바로 효력이 생기는 것으로 오해하여 조합설립 동의서 징구를 서둘러 마무리하려는 사례가 나타나기도 합니다. 주민 동의율 70%에서 74% 사이를 확보한 구역이라 할지라도, 현행 법률에 따른 75% 선에 도달하지 못했다면 현재 시점에서는 인가 신청서가 반려되거나 접수 자체가 되지 않습니다.
인가 관청인 기초지방자치단체는 명문화된 현행 법률에 근거해 서류를 검토하므로, 입법 발의 단계의 수치를 적용해 인가를 내주는 것은 행정법상 불가능합니다. 만약 미시행 기준을 전제로 조합설립 총회를 열거나 신청 절차를 강행한다면 총회 효력 정지 가처분이나 인가 무효 분쟁에 직면할 위험이 따릅니다.
📌 향후 법 개정 시 유의해야 할 점
발의된 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회 상임위원회 심사와 본회의 의결을 거쳐 공포된다 하더라도, 공포 즉시 모든 구역에 소급 적용될지는 미지수입니다. 통상 정비사업 관련 법 개정 시에는 부칙에 구체적인 시행일과 적용 대상에 관한 경과규정을 별도로 둡니다.
개정법 시행 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 구역부터 적용할지, 혹은 특정 추진 단계에 있는 구역까지만 한정할지는 국회 심사 과정에서 확정됩니다. 따라서 아직 확정되지 않은 시행 일정이나 소급 적용 여부를 전제로 추진 일정을 무리하게 앞당기는 것은 바람직하지 않습니다.
현재 사업을 안정적으로 이끌어가기 위해서는 정부의 완화 계획 발표와 무관하게 현행 기준인 토지등소유자 75% 이상 및 토지면적 50% 이상 동의를 확보하는 데 집중해야 합니다.
재개발 조합설립 동의율 70%는 지금 바로 적용받을 수 있나요?
적용받을 수 없습니다. 정부의 주택 신속공급 방안에 포함된 70% 완화안은 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안으로 발의된 상태이며, 국회 본회의 통과와 공포를 거쳐 정식 시행되기 전까지는 법적 효력이 없습니다.
현재 재개발 조합설립인가를 받으려면 동의율이 얼마나 필요한가요?
현행 법령 기준에 따라 구역 내 토지등소유자의 4분의 3 이상(75% 이상)과 토지면적의 2분의 1 이상(50% 이상)에 해당하는 동의를 모두 확보해야만 정식으로 조합설립인가 신청이 가능합니다.
토지면적 50% 동의 요건도 함께 완화되나요?
완화되지 않습니다. 발의된 법률 개정안은 토지등소유자 인적 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 내용을 담고 있으며, 토지면적 기준은 현행과 동일하게 50% 이상을 유지하는 구조입니다.
