재개발 조합설립 동의율 70% 적용 여부와 현행 75% 기준 팩트체크

재개발 조합설립 동의율이 이미 70%로 낮아졌는지 궁금하셨나요? 현행 도시정비법 제35조에 따른 75% 법정 요건과 국회 심사 중인 개정안의 차이를 명확히 정리해 드립니다.

재개발 조합설립 동의율 70% 적용 여부와 현행 75% 법정 기준

재개발 구역에서 사업을 추진할 때 가장 중요하면서도 넘기 어려운 문턱이 바로 조합설립을 위한 주민 동의입니다. 정비사업 관련 소식을 접하다 보면 조합설립 요건이 완화되어 주민 70%만 동의하면 조합을 세울 수 있다는 이야기를 듣고, 이미 법이 바뀌어 현장에 적용되고 있는지 궁금해하는 경우가 많습니다. 특히 사업 추진 주체나 구역 내 토지등소유자 사이에서는 동의율이 75%에서 70%로 낮아진 상태에서 동의서를 걷고 있는 것인지 혼선이 빚어지기도 합니다.

결론부터 말씀드리면, 현재 시행 중인 법률상 재개발 조합설립 동의율은 여전히 토지등소유자의 4분의 3(75%) 이상입니다. 70%로 기준을 낮추는 법안이 발의되어 국회에서 논의되고 있는 것은 사실이지만, 이는 아직 정식으로 통과되어 시행에 들어간 법률이 아닙니다. 두 기준이 어떤 상태에 놓여 있는지 명확한 법적 근거를 바탕으로 상세히 짚어보겠습니다.

현행 도시정비법이 규정하는 재개발 조합설립 동의요건

현재 정비사업 현장에서 조합설립인가를 받기 위해 관할 지방자치단체에 제출해야 하는 법정 동의율은 도시 및 주거환경정비법(약칭 도시정비법) 제35조 제2항에 명시되어 있습니다.

해당 조문에 따르면 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 경우, 정비구역 내 토지등소유자의 4분의 3 이상(75% 이상)의 동의를 받아야 합니다. 이와 함께 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의도 동시에 충족해야 인가를 받을 수 있습니다.

즉, 사람 수(토지등소유자 수)를 기준으로 한 75% 이상의 동의뿐만 아니라, 구역 내 전체 토지면적의 절반 이상을 소유한 사람들의 동의가 함께 확보되어야만 법적으로 유효한 조합설립 요건을 갖추게 됩니다. 현재 인가를 신청하는 모든 재개발 추진구역은 이 두 가지 요건을 빠짐없이 충족해야 합니다.

70% 완화 개정안의 구체적인 내용과 현재 진행 단계

그렇다면 시장에서 재개발 조합설립 동의율 70%라는 이야기가 계속 나오는 배경은 무엇일까요? 이는 실제로 정비사업의 신속한 추진을 위해 동의요건을 낮추는 내용의 도시정비법 일부개정법률안(의안번호 2221468)이 2026년 9월 18일 국회에 발의되었기 때문입니다.

발의된 개정안의 주요 내용은 재개발 조합설립에 필요한 토지등소유자의 법정 동의율을 현행 75%에서 70%로 5%포인트 낮추고, 공공시행자 지정에 필요한 동의요건 또한 3분의 2 이상에서 60% 이상으로 완화하는 방안을 담고 있습니다.

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하지만 이 개정안은 법률로서의 효력을 갖추기 전 단계인 국회 소관 상임위원회 심사 단계에 머물러 있습니다. 법률안이 발의된 후 정식 법률로 공포 및 시행되기 위해서는 소관 위원회 심사, 법제사법위원회 체계·자구 심사, 국회 본회의 의결, 정부 이송 및 국무회의 공포, 그리고 법률 부칙에 따른 유예기간을 거쳐야 합니다.

따라서 발의 사실만을 두고 동의율이 이미 70%로 바뀌었다고 단정하는 것은 명백한 사실오인입니다. 정식 공포와 시행일이 확정되기 전까지는 현행 75% 기준이 엄격하게 유지됩니다.

재건축 정비사업 기준과의 혼동 주의

재개발 동의율을 이야기할 때 자주 발생하는 또 다른 혼선은 재건축사업의 동의요건과 섞여서 이해되는 경우입니다.

도시정비법상 재건축사업과 재개발사업은 사업의 공공성과 대상 토지의 성격이 완전히 달라 동의요건 역시 별도의 조항으로 다루어집니다. 과거 및 현행 법령 체계에서 재건축사업의 전체 단지 조합설립 동의율 요건이나 각 동별 요건 완화 조항 등이 여러 차례 정비되면서 70%라는 수치가 언론에 노출된 바 있습니다.

하지만 주택단지 중심의 구분소유자를 대상으로 하는 재건축사업과, 정비기반시설이 열악하고 토지와 건물이 복잡하게 얽혀 있는 재개발사업은 적용 기준이 전혀 다릅니다. 재건축에 관한 규정이나 논의 내용을 재개발 현장에 대입하여 동의율을 판단하지 않도록 주의해야 합니다.

현행 법률 기준과 발의된 개정안의 핵심 차이

현재 시행 중인 도시정비법의 규정과 발의되어 심사 중인 개정안의 내용을 비교하면 다음과 같은 차이가 있습니다.

구분	현행 도시정비법 제35조 제2항	발의된 일부개정법률안 (의안번호 2221468)
법적 상태	현재 시행 중인 확정 법률	국회 심사 단계 (미시행)
토지등소유자 동의요건	4분의 3 이상 (75% 이상)	70% 이상 (완화 추진)
토지면적 동의요건	토지면적 2분의 1 이상	토지면적 2분의 1 이상 유지
공공시행자 지정 동의요건	3분의 2 이상	60% 이상 (완화 추진)

표를 통해 알 수 있듯이, 발의된 개정안이 목표로 하는 것은 사람 수를 기준으로 하는 토지등소유자 동의비율을 75%에서 70%로 조정하는 것입니다. 그러나 이 법안은 아직 심사 중인 단계이므로, 현재 조합설립인가를 준비하거나 동의서를 징구하고 있는 정비구역에서는 반드시 현행 기준인 75% 이상을 달성해야만 인가 신청이 가능합니다.

사업 추진 시 현장에서 유의해야 할 기준

재개발 조합설립 과정에서 법정 동의율을 잘못 이해하면 막대한 시간과 비용 손실이 발생할 수 있습니다. 만약 개정안 발의 소식만 믿고 70% 수준의 동의서만 확보한 채 조합설립인가를 접수한다면 지자체로부터 보완 명령을 받거나 접수 자체가 반려될 수밖에 없습니다.

또한 법안이 향후 국회를 통과하더라도 법안 부칙에 따라 공포 후 실제 시행일까지 일정 유예기간이 부여되는 것이 일반적이며, 신규 법안의 적용 대상이 법 시행 후 최초로 추진위원회 승인을 받는 구역인지 아니면 기존 구역에도 소급 적용되는지 등의 적용례도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

따라서 재개발 구역 내 주민이나 관계자라면 풍문이나 발의 단계의 보도에 의존하기보다, 관할 구역 지자체의 정비사업 고시와 현행 도시정비법의 규정을 기준으로 판단하는 것이 사업의 법적 안정성을 지키는 방법입니다.